22城试点！房屋养老金是啥？需要业主掏钱吗？丨第2眼

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近日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。会上透露上海等22个城市正在试点。

其中，“房屋养老金”被再次提及，随之而来的还有对“房屋养老金制度”的各种声音，引发热议。房屋养老金制度是什么？具体怎么做？有自媒体称“房屋养老金是变相的房产税”？房屋养老金老百姓要直接出钱吗？......

一时间，“房屋养老金”相关话题受到广泛关注。派派君一文梳理大家关心的热点问题。

房屋养老金制度是什么？

房屋养老金等制度的提法并非今年才出现，自2022年来便已频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。

但从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示，当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，此次试点的重点是政府把公共账户建立起来。

房屋养老金业主需要直接出钱吗？

中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过，其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造，此次房屋养老金制度建设的重点是公共账户。

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的观点也表明，当前研究建立房屋养老金公共账户，并不需要老百姓直接出钱。

房屋养老金不是房产税

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些自媒体称“房屋养老金是变相的房产税”是错误的。

严跃进介绍，房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中，个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资。而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己会筹资的，也不需要个人出资。严跃进称，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金建立房屋养老金公共账户，“政府出钱让我们的房子，老房子变成好房子”。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

房屋养老金的钱从哪里来？

“针对房屋养老金，住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。其中，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，或是重要探索方向。”中指研究院市场研究总监陈文静称。

中银证券分析师认为，房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如让一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。

为什么要建立房屋养老金制度？

步入存量房时代，越来越多房屋出现老化，存在的安全隐患问题，不容忽视。2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，以及过去大大小小因房屋老化、体检缺失带来的房屋坍塌事故，教训极其深刻，令人痛心。

我国关于住宅的维修、更新、改造，实际上已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。在已有住宅专项维修资金制度的情况下，为何要探索新的房屋体检、养老、保险制度？

华创证券曾发表研报表示，一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。另一方面，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东的提取率只有3.3%。

因此，建立房屋养老金制度，便是意在补齐上述问题的短板，为保障房屋安全进行制度性兜底。

“近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬称。

房屋养老金有可借鉴的经验吗？

放眼全球，英国、美国、荷兰、新加坡等国家，以及我国香港地区已在房屋养老金制度上先行，提供了“他山之石”。

一方面，通过立法确立、规范制度。

例如，通过立法对房屋养老金的管理、收缴和使用进行规定。这项制度在新加坡叫“备用金”制度，来源于其1968年制定的《地契分层法令》；美国则通过制定《统一建筑物区分所有权法》《公寓所有权创设模范法》《统一共同权益产权法》对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。

另一方面，强调畅通多元融资渠道，解决资金不足问题。

例如，英国的住房维修制度投融资模式已逐步由政府补助转向政府借贷、资本发行、私募基金等；荷兰则建立了融资担保机制，使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体；中国香港地区则通过增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构。

另外，部分国家和地区也重视保险制度。

以美国为例，美国业主协会通常会购买物业保险，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失。保险还可以为电梯、空调系统、屋顶等公共设施和设备提供额外的保障。

在中国香港地区，维修资金管理制度中也包括保险制度，如果为社区公共设施设备投保，当设备因意外需要维修时，保险公司将会进行理赔。

（参考资料：《建筑杂志社》微信公众号、澎湃新闻、中国证券报、南方+、第一财经、蓝鲸新闻、每日经济新闻、新华社、人民日报客户端等）

话题主持丨记者 梁泽铭

编辑：陈睿智

来源：羊城晚报•羊城派

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